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政策落地,提前还贷要付违约金

文章作者:经济研究 上传时间:2019-11-20

中国人民银行宣布从3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策,个人住房贷款利率至少调高0.2个百分点。随着房贷利率的上调,部分消费者选择了提前还贷。对此,一些商业银行明确表示,将逐步对住房贷款中提前还贷的“违约”行为做出“惩罚”,收取一定比例的违约金。 

9月30日,中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,修改首套房认定标准,即首套房结清贷款,再买一套房,贷款政策按首套执行。目前,“认贷不认房”政策出台已近一月,洛阳市民还清首套房贷再买房,能不能享受首套房贷款优惠?首套房提前还贷的现象是否增加?提前还贷究竟需要注意什么?购房首付和利率的现实状况如何?对此,大河报记者进行了走访。

问:房货利率6.125%,已还1年半,部分提前还款划算吗?求支招,谢谢?

近日,提前还款收取违约金再次被提起,并引起热议。原因是苏州四大行规定,自8月1日起,客户若在60个月内提前还款,将被收取一定比例的违约金。

走访“认贷不认房”政策,洛阳部分银行已落地

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苏州新规:提前还款100万,可能要交纳2.94万违约金

昨日,记者走访发现,中国银行和工商、浦发、招商、交通等商业银行的洛阳分行,已将“认贷不认房”政策落地,农行和建行洛阳分行表示,尚未接到上级通知,暂时还不能按该政策办理。随后,记者就此进行了随机采访,超半数市民表示最关注“首套房贷结清再贷算首套”。

这个问题估计很多买房的人都遇到了,其实很简单,算账就行,拿数据说话:

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走访中,中国银行洛阳分行零贷中心一工作人员表示,已有很多市民咨询该政策的相关信息。“想要提前还贷,需要提前半个月预约。”该工作人员告诉记者,预约后需带着本人身份证和购房合同到办理按揭贷款的银行网点办理相关手续,银行办理完手续后会出具相关证明,客户拿着结清证明去房管局换房本即可。此外,若为一手房还需去保险公司退保险。

房贷利率6.125%,也就是说你借钱100要还6.125的利息每年。你现在手上有钱了,到底是提前还款,还是不还款?讨论:(假设你贷款总额是100万,利率6.125%,30年期)

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现状 首套房贷款利率未降,仍为上浮20%左右

提前还款。如果你提前还款,那么你不用负担每年6.125%的利息,就这么简单;至于对你短期的现金流有什么影响,不讨论。

从8月1日起,苏州中行、农行、工行和建行等四大行针对提前还房贷的客户,收取一定比例的违约金。不过,该政策只针对于8月1日以后新签的贷款,8月1日前发放的贷款,依然按照原来的政策执行。

尽管《通知》中提到,首套房贷款利率最低可为贷款基准利率的0.7倍,但走访中交通银行洛阳分行一客户经理表示,目前,交行首套房贷款利率是基准利率,仅有少量客户能拿到9折左右优惠。同时,中行、浦发、工行、建行首套房贷款利率均为基准利率上浮20%,招行则为基准利率上浮15%至20%。

按时还款。你现在手上有100万,但是你不还款,你的机会成本是6.125%,如果你拿这100万做投资,每年能赚回6.125%,你就和银行打成了平手。如果你一年赚7%,银行利息是6.125%,那么你就赚了1个点不到;如果你能稳定赚10%每年,那么按时还款是划算的。反之,如果你一年只能用这100万赚3%,或者是更低,或者是亏损,那就是两边打脸,一边要负担银行的利息,一边本金还减少,这样就不如老老实实提前还掉。

根据规定,从8月1日开始,客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月,部分提前还款的,每次还款金额不少于壹万元,且须为壹万元的整数倍。目前苏州各银行房贷利率执行首套房上浮20%—25%,二套房上浮20%—30%的政策。按照目前苏州首套房贷利率在基准利率上浮20%来计算的话,即利率为5.88%,按照这一利率,若提前还款100万,客户需要交纳2.94万元违约金。这也意味着,若通过银行贷款所购的房屋在5年内再度交易,交易成本将会有所增加。

在二套房按揭贷款方面,建设银行房贷新政细则规定对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,符合当地购房政策,又申请贷款购买住房,贷款最低首付款比例60%,贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。同时,对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

所以,要不要提前还款,取决于你自己的赚钱能力。个人建议,你还是提前还掉的好。大家认为呢?

北京四大行:还贷满一年不收违约金

提醒 市民如要提前还贷,看清是否需缴违约金

评论员门宁:

北京提前还款时间、还贷额,不同的银行有不同的规定。但对于提前还贷违约金,四大行给出的答案是相同的:不收违约金。

“每天都能接到很多咨询提前还贷的电话。”浦发银行洛阳分行一客户经理表示,一般来说,大多数市民在贷款时,会选择等额本息还款的方式,即每月固定数目还款;但也有少部分市民选取等额本金还款的方式,这种方式,每月都按一定比例递减还款额,前期还款压力大,后期相对轻松。

房贷利率6.125%,相当于基准利率上浮25%,在全国范围内都属于较高水平。大约在4年之前,全国多地房贷利率可以打8折,实际利率不到4%,而余额宝利率就都接近4%,因此我给人建议是能贷多久贷多久,能贷多少贷多少,永远不要提前还款。因为随便做个理财,收益率就可以比房贷利率高,完全没有必要提前还款。

在记者走访的北京部分银行中发现,各家银行对于提前还贷的规定和要求各有不同,即使同一家银行的不同支行操作也有细微不同。

该工作人员提醒市民,提前还贷有可能会交一定比例的违约金,市民需要仔细了解自己的贷款合同,看合同上是否需要支付违约金和比例。此外,提前还贷收取违约金通常以“还贷时间是否满一年”为界,贷款不满一年就提前还贷通常通畅收取约6%的违约金;贷款满一年的提前还贷,中行、工行、浦发等银行均不收取违约金。

最近这段时间房贷利率持续上涨,不少房价涨幅过大的城市首套房利率都要上浮20%-30%,让房贷利率不再具有那么大的吸引力。您贷款的利率是6.125%,已经超过市面上多数理财产品的利率,对于没有太多投资理财经验的人来说,很难在本金安全的情况下取得比6%高的收益。如果手上有闲钱,拿去做理财而不是提前还款,那么会造成一些额外的利息损失。从目前市场利率的走势看,理财收益率还可能进一步降低,而房贷利率受到地产调控的影响,短期内下降的可能性不大,未来通过低风险理财取得超过房贷利率的收益率将会更难。所以建议您提前归还银行一部分贷款。

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