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长租公寓未来发展前景广阔,公寓的必由之路

文章作者:经济研究 上传时间:2019-11-02

最近几年长租公寓的发展是很迅猛的,随着国家对于住房租赁市场的支持,再加上租售同权等政策的实施,让更多人们看到了租赁市场的发展前景。长租公寓的市场发展是有很广阔的前景,但是盈利问题仍未解决,未来将何去何从还是一个大的问题。

今日,国内首单长租公寓REITs正式获准发行,此项目将会对我国住房租赁市场产生重要的示范作用和深远影响,住房租赁市场开展REITs契合“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,并且有利于长租公寓实现规模化扩张。加上近期国家层面密集的住房租赁REITs利好政策出台,我国长租公寓REITs的前景一片光明。

上世纪90年代,经历了储贷危机的美国出租公寓市场,资产价格普遍偏低,资本化率高达8-10%。而在1991年,美国REITs发展也迎来另一个阶段,即允许权益型REITs上市流通。在上述背景下,一大批公寓REITs企业纷纷上市,这些REITS企业以每季度增发一次的速度从资本市场快速汲取资金。而EQR和AVB则为公寓REITs的佼佼者。

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首单长租公寓REITs基本情况

美国长租公寓市场概述

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

国内首单长租公寓资产类REITs——新派公寓权益型房托资产支持专项计划于2017年10月11日在深交所正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。本项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单权益型公寓类REITs。此单长租公寓REITs的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。

澳门金莎娱乐网站,在美国,大部分可租用的公寓房源属于高端房产,内部设施齐全,而且集中在昂贵的都市区,目标客户是高学历的年轻人。公寓房租最高的是科技产业发达的城市,比如华盛顿州西雅图、科罗拉多州丹佛、俄勒冈州波特兰等。其它有些城市的房租也高出平均值,比如田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州夏洛特,以及佛罗里达州的一些城市。

长租公寓未来发展前景

此单项目优先档资产支持证券级评级为AAA,未借助第三方进行征信,体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能力。此外,本单项目从立项到上报到获批仅用了不到20天,也体现了长租公寓REITs的推进效率和监管层面对长租公寓REITs的支持。

调查显示,美国由于工作机会增加、年轻人口增多等因素,租房市场升温,公寓和独立屋的房租均随之上涨。在美国,年轻人的租房需求较大。年轻人在生活和经济上还不太稳定,所以买房的意愿不大,一般选择租房。此外,流动性强的年轻人,以及年轻家庭,租房需求较高,也同时带动了整个长租公寓市场的增长。

随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

发展我国长租公寓REITs的意义

美国长租公寓REITs发展的条件

与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

中国版REITs的落地已经成为共识,尽管目前标准化REITs产品并未出现,但在监管机构等的积极推动下,REITs也一直在不断的发展。REITs可以通过盘活存量物业资产,解决企业重资产问题,对于持有物业产权的公寓运营商,则可以逐渐探索境内REITs模式。对于当前积极参与产权持有型长租公寓领域的不动产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商,类REITs和未来的公募REITs都将是值得重点研究的领域,通过综合考虑合理REITs产权结构、税务安排等因素来制定合理的投资框架和组织架构,实现公寓领域的金融创新。

美国长租公寓REITs得以发展,离不开以下三个条件:

不过,近年来,一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场,由于中国公寓市场的租金回报一直较低,所以,这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本,改善租金回报低于资金成本的困境,尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时,将使以“初始租金 改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高,而当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。

REITs对培育我国长租公寓市场具有以下几方面的意义:

第一,稳定的收益率。从美国近15年的公寓REITS发展来看,其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势,空置率基本维持在5%左右的水平,只有金融危机时期(2008~2010)出现了空置率高和有效租金下降的情况。

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第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

第二,稳步上升的租赁需求。美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势保证了租房市场的需求。

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第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。

第三,青年人兴趣浓厚。在美国的核心城市,其房价收入比也已经很高,这一点同国内相似,国内某些城市房价收入比达到了10倍以上,毕业生需要5~10年的过渡时间,租房需求被进一步释放,加之人才的跨区域流动,这为公寓市场的发展提供了土壤。

长租公寓盈利问题

第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

而对于买房和租房的选择上,在年轻人资产累积的前期,月供成本与租金成本的剪刀差过大时,会促进公寓市场的发展,这也是为什么越来越多的美国公寓企业专注于核心城市。

在长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局的情况下。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。随着,国企、房企的大举进军,长租公寓的市场格局也悄然发生了改变。但长租公寓投入大、盈利难等问题依然没有得到改变,在没有充足的流动资金的情况下,2017年有很多中小公寓只能走向倒闭,究其原因,集中在盈利困难上。

第四,推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

EQR:美国第一家上市公寓REITs

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